石家庄禾佳石化(商贸)有限公司:是时候重新认识颛桥了

来自:新乡市欣达建材有限公司

提起颛桥,很多人的第一印象就是荒、远、偏。

的确,对不熟悉闵行的人来说,1号线的终点莘庄就是宇宙的尽头了,市区的人少有再往南走的冲动。

可在2035年的上海城市规划中,老闵行、吴泾、颛桥等地赫然被列为主城区。

其实,大虹桥也是一个主城区。

也许石家庄禾佳石化(商贸)有限公司确实到了该重新认识南闵行的时候了。

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颛桥位于闵行的中南部,和莘庄、吴泾、春申、马桥和老闵行等地接壤,占地面积足足有32.29平方公里,比整个虹口区还要大上将近10平方公里。

虽然就位于莘庄的下一站,但颛桥却不是南闵行第一个发展的板块,更南部的老闵行才是当年市区的一块“飞地”。

解放初期,政府学习苏联的卫星城政策,在老闵行设立了四大“金刚工厂”—上海电机厂有限公司、上海汽轮机有限公司、上海重型机器厂有限公司和上海锅炉厂有限公司。

所以现在老闵行的很多人都是当时从徐汇等市区搬迁过去的工业移民。

为了满足这些人的日常生活,老闵行最先开始了城市化的发展,生活设施一应俱全。

而当时,北部的颛桥还只是一个到处都是湿地的乡下。

可颛桥自从2000年前后开始发展至今,目前的房价已经实现了对老闵行的超越,比莘庄、春申略低,比老闵行、吴泾要高。

事实证明,石家庄禾佳石化(商贸)有限公司的卫星城确实是失败了,在城市发展中“摊大饼”模式才是真理。

离市区越近的地方,资源互动起来才越方便,承接市区外溢的人口能力才会越强。

不得不说,闵行政府实在是太聪明了,不像松江着重发展松江新城、嘉定着重发展嘉定新城一样,发展到最后也还是郊区。

闵行区的打法则是顺着地理位置来,越靠近市区价格越高,全面承接市区的外溢,努力和市区融为一体,这不即将就要实现这个目标了。

所以颛桥的发展,更多的是得益于它在南闵行距离上的优势。

七宝、莘庄、春申也放不下的人口,下一站总该轮到我颛桥了吧?

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要想能顺利吸引到人口,配齐生活所需的各种资源非常重要,这一点上颛桥有认真在做。

2003年12月开始通车的5号线被称为1号线的延长线,使得市区来往南闵行方便了起来。

颛桥镇内的银都路、颛桥和北桥三站能够辐射到大部分住宅小区,星河湾的东侧还有即将通车的15号线。

虽然5号线能级较低,去往市区的话一定要换乘1号线,且早高峰期可能会把你的早饭都挤出来,但有了地铁的颛桥确实具备了一定的承接市区人口的能力。

嘉闵高架、沪闵公路、沪金高速平行分布、贯穿南北,不远处还有虹梅南路辅助,自驾交通比起莘闵、马桥、吴泾等地畅快不少。

以招商雍华府为例,自驾40分钟到徐家汇、50分钟到前滩、50分钟到大虹桥,到西南部的几个核心区域都在可接受的范围内。

到静安、杨浦等偏北部的区域则吃力很多,不过颛桥也不需要承接到那么远距离的市区人口。

2017年年底万达还没有开业的时候,颛桥一直没有像样的代表型商业,被莘庄江川路商圈两头碾压。

万达建成之后,颛桥在商业体量上总算扬眉吐气了一些,并和周边的好爱、龙盛、东苑米兰等商业体一起保障了颛桥人民的生活问题。

虽然颛桥的发展时间比不上纯居住区梅陇,但内部的底商问题处理的比梅陇要细致很多。

商场主要集中在东侧?不慌,给西侧的老房子配备好种类丰富的底商即可。

颛兴路、颛盛路等马路上分布有密集的各类小商店,满足着当地人的日常生活。

教育资源确实不如莘庄和春申的闵实验出彩,可近年来颇受家长好评的田园外语实验小学也不算给教育重区闵行丢脸。

招商雍华府门口的校区因为对口的只是普通中学颛桥中学,导致很多家长为了孩子读初中都会迫不得已考虑其他的办法,所以学区的溢价不算明显。

但北部的校区对口的则是颇有背景的田园外国语中学。

这所学校在2017年年底被“禾佳联盟”旗下的星河湾双语学校正式托管,加上星河湾本校和田园中学距离非常近,所以北部的学区房相当于“双学区”。

这也是导致今年好世凤凰城的价格要略高于房龄更新的招商雍华府的主要原因。

为了孩子的教育,房子可以差一点。

当然,住周边别墅的业主的孩子可以直接参加私立星河湾的摇号,唯一担心的就是别墅业主太多,有摇不到号的风险。

现在的颛桥最缺的就是好医院,没办法,全上海的三甲医院就这么多,大部分还都在市区和外环内,郊区缺乏好医院也不是颛桥一个板块的问题。

生病了除了周围的一些卫生服务中心外,只能去往莘庄或者市区了。

除了医疗资源外,颛桥现有的资源足够日常生活所使用了。

而且它最大的优势不在于资源,而在于既有能提供工作机会的产业区,还有足够新、足够低密度的房子。

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虽然颛桥的产业能级自然比不过张江和大虹桥,但作为一个半内生性的板块,周边也能提供很多工作机会。

毕竟北部的银都路附近还能够到一些觉得莘庄太贵的市区客户,但到了颛桥尤其是北桥,很多市区客户也不一定愿意过来了。

西侧有莘闵工业区、颛桥产业区,其中颛桥本地的产业区包含有上海航天城、漕河泾和多个创意产业园区,紫竹科技园也只有7公里左右。

雪莉曾经就在创意园区工作过,虽然从外部看并不起眼,但这里不乏一些年收入过亿的企业,而且给了很多年轻人创业的机会。

上海航天城的实力也不容小觑,就在航天城门口的天恒名城以大面积户型为主,总价高达上千万,内部就居住着很多来自航天城的领导们。

可能是周围的产业带来了自信,颛桥建有大量的别墅小区、别墅和公寓混合的小区,使得板块整体的容积率偏低。

一条沪闵公路将颛桥分为东西两侧,西侧以产业区和老镇为主,除了航天城门口分布有一些总价很高的商品房外,大部分都是94年到02年的老房子,目前均价在3到4万。

可以发现,颛桥整体房龄偏新,老房子也要比梅陇、莘庄等地年轻几年,刚好满足了一些预算很低又不想住市区太老的房子的需求。

沪闵公路以东则是密集的住宅区300万起的小公寓、500到700万的品质、学区房以及800到3000万的别墅,可选择的种类应有尽有。

除了少数九几年的房子外,大部分都是05年前后甚至近十年的次新房,其中以招商雍华府为品质的代表,可惜这个10年的小区依旧做不到人车分流。

东侧的住宅区因为有万达等几大商场的支撑,所以底商相对少一些,换来的是整洁的街道,很有宜居的氛围。

鼎鼎大名的豪宅上海星河湾就在颛桥,位于沪金高速的东侧。

虽然位置不见得有多好,但星河湾的名气确实带动了周边,也足见开发商对颛桥的看好。

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分析了这么多,肯定有人会说:“不管,我现在看到的颛桥还是太荒。”

的确,越往南走感受越不一样,很多地方的城市界面还是显得灰扑扑的,和市区的高楼大厦没法比。

可别忘了,颛桥本就刚开发不久,加上还合并了更南部的北桥镇全面发展还需要时间。

而且有地,就有希望。

比起老牌市区的寸土寸金,即将也升级为主城区的颛桥反而有更大的发展空间。

当一个地方能够满足同时有土地、有政策、还有钱的时候,发展只是时间问题。

别忘了,颛桥的头上,可是行动力和经济实力都很强的闵行。

如今七宝、莘庄发展已经趋于成熟,华漕人气还少,下一步闵行的重心势必要南移。

虽然有着众多很多别墅,但颛桥的定位不算高端,只是一个低密度的居住区。

南闵行还有莘闵别墅区、旗忠别墅区的存在,完全不需要再多一个颛桥别墅区。

没有别墅区的概念就无法全上海的吸引客群,所以颛桥的确更适合在周边工作的、来自徐汇的、自住为主的人。

雪莉调研的时候采访过的当地中介就说:“住在雍华府的差不多一半都是在航天城上班的,而且很多都是单身的年轻人买一居室。”

踏踏实实的办好产业、老老实实的控制好价格、认认真真的继续丰富配套。

只要真的做好了这些事情,当成为主城区时才能真的“名副其实”。

以上为正文

编辑/环线咨询

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